Залоговые активы Сбербанка

Недвижимость с дисконтом к рынку — из залогов Сбербанка

Лоты берём из залогового имущества Сбербанка. Когда заёмщик перестаёт платить, банку нужен не объект, а деньги — он заинтересован продать залог быстро, а не дорого. Отсюда и дисконт: это плата за скорость, а не за проблемы с объектом. Сделка идёт по банковской процедуре — объект выходит из залога чистым, с полным пакетом документов. Каждый лот проверяем по всем параметрам: право собственности, обременения, зарегистрированные лица, долги и ликвидность. Войти можно двумя способами — деньгами под фиксированный процент или выкупом лота.

Два формата участия

Источник лотов — залоговое имущество ПАО Сбербанк Сделка проходит по процедуре банка: объект выходит из залога чистым, с полным пакетом документов.

25–30%дисконт к рыночной цене по текущим лотам подборки

Чистый титулобъект выходит из залога с полным пакетом документов

от 1 млн ₽вход в формате займа с обеспечением, срок 6–36 мес

Проверка до денегправо, обременения, жильцы, долги и ликвидность — отчёт до сделки

Механика

Откуда берётся дисконт

Скидка — это не подарок, а плата за скорость и за работу, которую кто-то должен сделать. Понимать её источник важнее, чем знать её размер: от источника зависит и риск, и срок выхода. Мы работаем только с первым типом — прямыми продажами банка.

Прямые продажи банка

Сбербанк выставляет принятый на баланс залог. Документы в порядке, история сделки прозрачна, дисконт умеренный. Именно такие лоты мы и берём: сделка идёт по процедуре банка, объект выходит из залога чистым.

Наш источник лотов

Торги и банкротные процедуры

Объект уходит с торгов, часто без возможности осмотра и с непрозрачной историей. Здесь встречаются самые большие скидки — и здесь же почти все проблемы: жильцы, долги, оспаривание сделки. Такие лоты мы не берём: скидка в них оплачивает риск, который потом достаётся инвестору.

Выше дисконт · выше риск

Досудебные сделки с должником

Собственник продаёт сам, чтобы погасить долг и не доводить до взыскания. Сделка добровольная, можно осмотреть объект и договориться об условиях освобождения. В подборку такие лоты попадают только после той же полной проверки.

Средний риск · нужна скорость

Участие

Два формата — под разный аппетит к риску

Разница не в доходности, а в том, кто принимает решения и кто несёт результат по конкретному объекту.

Формат 1

Займ с обеспечением

Вы даёте деньги под фиксированную ставку, возврат обеспечен залогом недвижимости. Доход известен заранее и не зависит от того, за сколько в итоге продали объект.

Минимальная сумма1 000 000 ₽

Срок6–36 месяцев

Ставкафиксированная

Доход зафиксирован договором, не зависит от цены продажи объекта
Обеспечение — залог недвижимости, оформление проверяем до подписания
Не нужно выбирать лот и разбираться в объектах
Верхняя граница дохода ограничена ставкой — рост цены объекта достаётся не Вам

Формат 2

Выкуп лота

Вы выкупаете конкретный объект и зарабатываете на разнице между ценой входа и ценой продажи. Выше потенциал — и выше ответственность за выбор объекта.

Минимальная сумма2 000 000 ₽

Срокдо 18 месяцев

Доходот цены продажи

Вы видите конкретный объект, документы и расчёт до сделки
Весь прирост стоимости — Ваш
Срок выхода зависит от рынка: объект может продаваться дольше плана
Риски по объекту — жильцы, долги, оспаривание — ложатся на собственника

Лоты в работе

Как выглядит подборка, которую Вы получите

Это срез текущих лотов на сегодня — чтобы было понятно, о каких объектах и суммах идёт речь. Указываем город и район: точный адрес, документы и расчёт выхода по каждому лоту идут в подборке под Вашу заявку.

Апартаменты−30%

Москва, Проспект Вернадского

Цена входа8 400 000 ₽

Квартира−25%

Москва, Ленинградский проспект

Цена входа14 200 000 ₽

Таунхаус−27%

Московская область, Истринский район

Цена входа17 900 000 ₽

Апартаменты−27%

Санкт-Петербург, Петровский проспект

Цена входа11 400 000 ₽

Квартира−27%

Казань, улица Николая Ершова

Цена входа12 600 000 ₽

Дом−26%

Краснодарский край, Сочи

Цена входа23 500 000 ₽

Офис−25%

Екатеринбург, улица Бориса Ельцина

Цена входа16 100 000 ₽

Квартира−26%

Новосибирск, улица Шевченко

Цена входа9 100 000 ₽

Апартаменты−27%

Москва, Шелепихинская набережная

Цена входа17 400 000 ₽

Земельный участок−26%

Ленинградская область, Всеволожский район

Цена входа10 500 000 ₽

К каждому лоту — подборка похожих объявлений с ЦИАН и Авито

Мы не просим верить на слово в «дисконт». По каждому объекту прикладываем живые объявления с площадок: тот же город и район, похожая площадь и состояние. Вы сами сравниваете цену входа с тем, за сколько такие же квартиры продаются прямо сейчас.

Процент на карточке — дисконт к оценочной стоимости. Разница с реальными ценами предложения на площадках бывает больше: по отдельным лотам она доходит до 50%.

Состав подборки меняется: лоты уходят, появляются новые. Разница с рынком по каждому объекту считается на дату подборки и подтверждается ссылками на объявления.

Подобрать лоты под мою сумму

Пришлю объекты под Ваш бюджет и срок — с ценой входа, дисконтом, документами и планом выхода.

Реальные сделки

По какой цене входили и по какой продали

Закрытые сделки: цена входа, цена продажи в рынок и срок, за который объект вышел. Это факт по конкретным объектам, а не прогноз — следующий лот, срок и итоговая цена будут другими.

Листайте вбок — всего 5 закрытых сделок.

ROI38%

Участок с домом

Москва, Проспект Вернадского

350 м²18 месяцев

Покупка6 465 000 ₽

Продажа11 165 000 ₽

ROI51%

Квартира

Москва, улица Челябинская

120 м²14 месяцев

Покупка5 950 000 ₽

Продажа9 000 000 ₽

ROI35%

Квартира

Москва, улица Челябинская

125 м²12 месяцев

Покупка7 100 000 ₽

Продажа9 875 000 ₽

ROI41%

Апартаменты

Москва, ЗАО, Очаковское шоссе

115 м²14 месяцев

Покупка7 100 000 ₽

Продажа11 045 000 ₽

ROI46%

Участок с домом

Москва, улица Челябинская

118 м²12 месяцев

Покупка7 100 000 ₽

Продажа10 400 000 ₽

ROI указан по каждой сделке после расходов на объект, поэтому он не равен простой разнице между покупкой и продажей. Доходность прошлых сделок не гарантирует доходности будущих.

Проверка

Что проверяем по объекту до сделки

Дисконт имеет смысл только тогда, когда понятно, за что он дан. По каждому лоту Вы получаете результат проверки до того, как вносите деньги — и решаете сами.

Основание и история права собственностиКак объект попал в залог, цепочка сделок, сроки владения предыдущих собственников.

Банкротство прежнего собственникаГлавный риск залоговых лотов: сделку могут оспорить в процедуре банкротства. Проверяем реестр и сроки.

Зарегистрированные и проживающие лицаОтдельно — несовершеннолетние, отказавшиеся от приватизации и получатели ренты: таких жильцов выселить нельзя.

Аресты, обременения и судебные спорыВыписка из реестра, исполнительные производства, действующие и завершённые дела по объекту.

Долги по коммунальным платежам и взносамСумма и то, кто её гасит по договору, — до подписания, а не после получения первой квитанции.

Фактическое состояние и доступ в объектБыл ли осмотр, кто сейчас в квартире, потребуется ли освобождение через суд и сколько это займёт.

Ликвидность и реальный срок выходаСколько похожих объектов в районе продаётся сейчас и за какое время они уходят по планируемой цене.

Процесс

Как проходит сделка

Разбор задачи

Сумма, срок и допустимый риск. По итогу — какой формат Вам подходит и подходит ли вообще.

Подборка лотов

Объекты под Вашу сумму с ценой входа, планом выхода и понятным источником дисконта.

Проверка объекта

Семь пунктов выше. Результат получаете до внесения денег и решаете сами.

Договор и сделка

Смотрите договор заранее: кто сторона, на кого оформляется залог или собственность, что при нарушении сроков.

Выход

Продажа объекта или возврат по графику. Статус по сделке — на связи, а не по факту завершения.

⚠️ Риски, о которых нужно знать заранее

Это не депозит и не гарантированный доход. Дисконт существует именно потому, что риск реален. Мы показываем его до сделки — считаем, что это честнее, чем рассказывать про доходность и умолчать про остальное.

Оспаривание сделки. Если прежний собственник признаётся банкротом, сделку могут оспорить — срок оспаривания достигает трёх лет. Это ключевая причина, по которой залоговые лоты дешевле рынка.
Жильцы, которых нельзя выселить. Несовершеннолетние, отказавшиеся от приватизации, получатели ренты сохраняют право проживания даже при смене собственника.
Срок выхода может сдвинуться. План продажи за 12–18 месяцев — это план. Рынок может замедлиться, и деньги окажутся заморожены дольше расчётного срока.
Скрытые расходы. Долги по коммунальным платежам, освобождение объекта через суд, ремонт после прежних жильцов — всё это уменьшает итоговый результат.
Налоги. С разницы между покупкой и продажей возникает налог, если объект продаётся раньше минимального срока владения. Считайте доход после налога, а не до.
Риск контрагента. В формате займа Вы зависите не только от объекта, но и от того, кто отвечает по договору. Прежде чем подписывать — проверьте юрлицо и убедитесь, на кого именно регистрируется обеспечение.

❓ Частые вопросы

Какой реально бывает дисконт?

Он зависит от источника лота. По прямым продажам банка скидка обычно умеренная — объект чистый, желающих много. Большие скидки встречаются на торгах и в банкротных процедурах, и они прямо оплачивают риск: непрозрачную историю, невозможность осмотра, вероятность оспаривания. Конкретную цифру по конкретному лоту Вы видите вместе с его историей и результатом проверки — до сделки.

На кого оформляется залог или собственность?

Это главный вопрос, который стоит задать в любой такой сделке, — задайте его и нам. В формате выкупа объект оформляется на Вас. В формате займа обеспечение регистрируется в пользу заимодавца; конкретную схему по Вашей сделке показываем в проекте договора до подписания.

Можно ли посмотреть объект перед покупкой?

По досудебным сделкам и по части банковских лотов — да. По торгам осмотр часто невозможен в принципе: это одна из причин дисконта. Если осмотр невозможен, мы говорим об этом прямо, а не после сделки.

Что будет, если объект не продастся в срок?

В формате выкупа Вы остаётесь собственником и решаете сами: ждать, снизить цену или сдавать в аренду. В формате займа условия при нарушении сроков прописаны в договоре — читайте этот пункт до подписания, он важнее ставки.

Есть ли гарантия возврата средств?

Гарантии доходности нет ни у кого на этом рынке, и обещать её было бы неправдой. Есть обеспечение — залог недвижимости — и есть проверка объекта до сделки. Всё остальное зависит от рынка и от конкретного лота.

Что нужно, чтобы начать?

Сумма, срок, на который Вы готовы её разместить, и понимание допустимого риска. На первом разговоре мы скажем честно, подходит Вам такой инструмент или нет, — в том числе если ответ отрицательный.

🤝 Начнём с подборки под Вашу сумму

Напишите сумму и срок, на который готовы её разместить. Пришлю лоты с ценой входа, источником дисконта и планом выхода — и честно скажу, где риск выше обычного.